土地って実際に見学したときは何を注意すればいいの？
パッと見じゃ空地にしかみえないよ！
買い手側として最低限押さえておかないといけない内容は？
私達は専門家じゃないから全部を分かるのは無理だよ！
私も専門家ではありませんが、専門家じゃないなりに色々とわかったことがありました。
今回は土地の境界についてお話しします。
- 境界標の有無を確認しましょう
- 境界標が無い場合、ご近所様との話し合いが発生します(大変です)
- 境界標が無い場合、土地の買い手(私達)が不利になる場合がほとんどと思いましょう
- 検討している土地がぜひとも購入したほど魅力的であるなら、不動産屋に境界標を入れてもらうように依頼し、その後で土地の購入を検討しましょう
今回、私がまとめた内容以外にも境界に関するたくさんのトラブル事例があります。
大阪土地家屋調査士会 北支部様のHPにトラブル例を示した資料が公開されています。
知って得する、境界標の「知識」 引用元：大阪土地家屋調査士会 北支部様
境界に関する基礎知識も短く分かりやすくまとめられています。
たいへん勉強になります。
マイホームを検討していて土地を探そうとしている方はぜひ一度見てみてください。
私もマイホームを検討しており、ハウスメーカーの検討は終わりました。
この記事を書いている時点では土地を探しています。
そこで土地の現地見学をする時に大事にしなければいけないと感じた内容をまとめました。
土地については、実際に現地見学にいってハウスメーカーの営業さんと不動産屋さんに色々聞きまくったことをまとめたり、参考書を買ったりネットで調べたことをまとめながら進めています。
とは言っても、私はエンジニアであって不動産の専門家ではありません。
専門知識という観点では不動産屋さんにかないません。
最終的に土地について深く理解するには法律を網羅して、理解しなければいけません。
働く方にとって法律を全て理解することはほぼ不可能です。
ただ、一般人の目線で土地の見学に行ったときに何を注意したらよいかを何とか少しでも伝えたいと思いまとめました。
少しでも皆さんの力になればうれしいです。
実際に土地の見学に行ったときに大変だった内容もお話しします。
その他情報はこちらからどうぞ！
お家：営業さんの相性の話・家族が欲しい内容のまとめ方・高性能住宅について(最低限のパラメータ)
土地：土地の周り編・地中編・たった1つの心得編
境界標の有無で全てが変わる
刺激的な章題ですが、それぐらい大事な内容になります。
境界標とは土地の土地の境目を示す杭のことをいいます。
土地を見ると、杭に十字の溝が設けてある杭を見かけると思います(他にも色々な種類があります)。
現地見学にいくと、まず不動産屋さんが確認してくれると思います。
(私の場合はハウスメーカーさんの営業さんも確認してくれていました)
境界標はあればよいのですが土地によっては無い場合があります。
境界標が無い場合、もの凄くめんどくさいパターンに入ります。
たった一個の杭のあるないだけでも面倒くさいです。
私は境界標が無いことで検討していた土地を諦めました。
境界が無いことによるトラブル(境目がないと何がおこるのかー私の経験ー)
境界標がないということは、土地と土地の境目があることが法的に証明されていないことになります。
そうなると、既に住んでいるご近所様と境界に関するすり合わせが発生します。
ここからここまでは私達の土地、といった具合です。
大抵は1世帯だけでなく、複数の世帯に話し合いをします。
この話し合いがもの凄く面倒くさいのです。
ここからは私が経験した内容です。
相当昔に建てられた古屋(居住不可)がある土地で告知事項のある土地でした。
また、解体更地渡しのため古屋の解体費用はかかりませんでした。
告知事項は私達にとって問題のない内容であったため、了承した上で土地の購入を前向きに検討しました。
なにより、現在の私の年収でも購入できる魅力的な価格で広さなどの条件も良好な土地でした。
しかし、次の一つの問題で私達はその土地を諦めることになりました。
境界標がなく、代わりに土地の境目はブロックで仕切られていたからです。
境界が代わりにブロックになっている場合は、昔から建っている家が並んでいる住宅街が多いです。
よくあると言えばよくあります。
【2020/5/16追記】
こういった場合、お隣様と共用で建てたブロックである可能性があります。
境界標が無い場合のご近所様とのすり合わせは、基本的に買い手が状況的に不利になる場合がほとんどです。
どのような点で不利かというと、以下の2点です。
- 土地は一生の財産の問題になること、相手は妥協の姿勢を示すことはないため、相手側の要求のほとんどを拒否できない
- 費用が発生する場合はこちら持ちになることがほとんどである
上記2点に関する要因は下記の通りです。
費用の面
まず、ご近所様は私達よりも土地に関する知識(専門ではなく土地勘)がある場合がほとんどである、ということです。
ご近所様は不動産屋よりも優れた唯一無二の権限を持っています。
権限とは当時の状況を話せることをいいます。
私の場合、ご近所様がブロック塀を建てた理由が当時の話し合いで決まり費用は折版にした、という情報を不動産屋から聞きました。
その時点で私達は手も足も出ませんでした。
私達の方で折版の話し合いを否定する証拠はどこにもないからです。
もしかしたら、実際はブロック塀の費用を相手の方が全額払ったかもしれません。私達が検討してる土地の方が払ったかもしれません。
【2020/6/19修正】申し訳ありません、まったく反対の事を記載していました、修正しました。
しかし、当時の検討の内容を示した資料はどこにもないため結局は相手の言い分が正しいものになってしまうのです。
最終的には、「今回は家を建てたいあなた方の都合でブロック塀を建てなおしたいというのだから費用はあなたたちが払って当然だ、またブロック以外に物の撤去が発生した時も同様に費用はもってもらう、という話になるだろう」
と、不動産の営業さんから言われました。
ここまでは費用の問題です。
正直、費用だけの問題だけならばまだ良いです。
お金を支払えば終わりです。
費用よりも大きな問題は人付き合い(お互いの関係)に関わる内容でした。
ご近所様とのお付き合い
まず、風土的な問題です。
縄張り的な発想で良いと思います。
私達は土地に住んでいる先人を敬うという意識が無意識に働きます。
既に居を構えているご近所様は、新参者は私達が住む土地に後から来るのだから謙虚になるべきだ、という考えを無意識に持っているでしょう。
そのため、すり合わせの時に話がこじれてくると「私達が先に住んでいるのにも関わらず、なぜそっちの要求をのまなければならないのか」
と、いった旨の発言が高確率で出ます。
次に、今後のご近所づきあいの問題です。
すり合わせをしているご近所様は、双方のどちらかが引っ越しをしない限りずっとお付き合いをしていくことになります。
そのため、こちらが強気な要望をしつこく出せば、始めは礼儀正しく接してくれる相手でも気分を害するでしょう。
一度害したご近所様の気分は改善するまで相当の時間がかかります。
さらに、ご近所様はどのような人かお会いするまで分かりません。
意地悪な方でないことを祈るしかありません。
以上の経緯で私は検討していた土地を諦めました。
ブロック塀の費用の関係で他の土地を購入するときと金額と同じになってしまうこと、価格面で魅力が半減したこと…そして、今後の交渉のリスクを加味してこの土地でなければいけないと感じなくなったためです。
【2020/6/19】購入したい土地は事前に境界標をつける
境界標は無い、しかしそれでも購入したいと思えるような土地に出会える場合もあると思います。
その場合は不動産屋の営業さんに境界標を打ってもらうように依頼しましょう。
一度土地の境界を決めてしまえば、境界に関する心配事はなくなるためです。
境界に関して白黒はっきりつけてしまう、ということです。
立ち合いは買い手(私達)も出席する必要があるか、不動産屋に確認をしておきましょう。
この追加記事を書いている時点で私を担当している不動産屋は、事前のご近所様へのあいさつで同伴・当日の立ち合いは出席不要でした(ほんの一例です)。
【2020/8/1追記】
不動産屋の営業さんに再度聞いたところ、買い手が同伴することはめったにない、とのことでした。
あわせて今後のお付き合いを考えると事務的に進めた方が良い、とも。
そのため、後述している買い手の(私達)の同伴は本当の最終手段であるであることが分かりました。
境界標の場所を確定させるためにはご近所様と立ち合いが必要になります。
立ち合いは境界標に関係するご近所様すべてに出席頂きます。
正式な手続きの中で進めるため、この記事にあった、私のように不動産の営業さんを通して内々で話し合うようなことをする必要もありません。
むしろ、新参者の立場だからこそタンパクに立ち合い依頼を出しやすい、というのもあるかもしれません。
とはいえ、土地は話し合いの世界です。
立ち合いもご近所様の合意が必須となります。
立ち合いは実施のレベルからご近所様に合意を得なければいけないため、ご近所様が立ち合いを断固拒否、とすれば、成す術はほぼ無いとみてよいでしょう。
買い手(私達)が同伴して頼み込んでも無理なものは無理、と言われればその土地の見送りはほぼ確定とするべきでしょう。
どのような形であれ、境界の決定は絶対に一筋縄ではいかないと思って丁度よいくらいです。
そのほかの要点は次のサイト様で説明頂いています。
より詳しく説明頂いているサイト様です。
どちらも立ち合いを受けるご近所様にむけて説明している内容です。
私を含め、土地はシビアであるという意識を持っていきたいですね。
まとめ
今回はマイホームを検討されている方に向けて、境界の話をしました。
境界がないことで購入側がほとんど不利な立場になる、という事をお話ししました。
境界は今後の一生の財産の増減に関わる大事な問題です。
そのため、ご近所様で妥協は一切ありません。
まとめると以下の通りとなります。
- 境界がないと土地の区切りを証明するものがなくなるため、ご近所様とのすり合わせしか方法がなくなる
- もし自身が本当に住みたいほどの魅力的な土地であるならば、すり合わせ時にご近所様の要求をのまざるを得なくなる(追加費用があるものと考えましょう)
- 土地の購入前で不動産屋に境界標を入れた状態にしてもらうように依頼する(正当な手続き、ご近所様立ち合い・合意が必要)
また、私がまとめた以外に境界のトラブル事例を参照したい場合、大阪土地家屋調査士会 北支部様のHPにトラブル例を示した資料が公開されています。
知って得する、境界標の「知識」 引用元：大阪土地家屋調査士会 北支部様
境界に関する基礎知識も端的にまとまっています。
たいへん勉強になりますのでマイホームを検討していて土地を探そうとしている方はぜひ一度見てみてください。
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