【土地探し-地中編】瑕疵担保責任と免責の話【掘ったら車】

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土地って実際に見学したときは何を注意すればいいの?
パッと見じゃ空地にしかみえないよ!
買い手側として最低限押さえておかないといけない内容は?
私達は専門家じゃないから全部を分かるのは無理だよ!

今回も一般ピープルの目線でお答えします。

今回は瑕疵担保責任、瑕疵担保責任免責です。

前回を含めた他の内容はこちらからどうぞ!
お家:営業さんの相性の話家族が欲しい内容のまとめ方
   高性能住宅について(最低限のパラメータ)
土地:境界編土地の周り編たった1つの心得編

  • 瑕疵担保責任免責の土地にあたったら個人ではリスクが大きいため潔く見送った方がよいでしょう

まず基礎知識 瑕疵担保責任ってなんですか?(かし?おかし?)

瑕疵担保責任。
かしたんぽせきにん、といいます。

ちゃんとした定義からご紹介します。
民法第570条→第566条のつなぎ技です。

第五百七十条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
(売主の担保責任と同時履行)

電子政府の総合窓口 e-Gov[イーガブ]←該当する法律の説明文の所までジャンプします

第五百六十六条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

電子政府の総合窓口 e-Gov[イーガブ]←該当する法律の説明文の所までジャンプします

ながぁあああい
↓私なりの要約です↓

買主が土地を買ったあとで、1年以内に、その土地に物凄く悪い方のヤバい欠陥が見つかったら、売り側は責任を取って、賠償します。

です。
句読点多めです。

言い換えれば、あなたが土地を購入した後でその土地に何か悪いことが見つかっても、売った私達は責任を負いませんよ負いますよ、というものです。

【2020/5/6変更致しました。
 真逆の意味を記載しておりました。
 大変申し訳ありませんでした】

一気にまとめますが、瑕疵担保免責は以下の場合に適用されます。

物件の瑕疵
・地盤が軟弱
・雨漏りやシロアリの被害がある
・ほかの土地のためのガス管や水道管が通っている
・敷地に危険物が埋まっている
・造成地の擁壁が崩れかけていたり、ヒビが入っている
・ガス漏れや水漏れ、セントラルヒーティングなどの配管に欠陥がある

法的な制限・権利の瑕疵
・予定の建物が建てられると言われたのに、土地に利用制限があり建てることができない
・敷地の一部に他人の借地権や、地役権(他人の土地を自分の土地の利便性のために利用する権利)がある

引用元:小野信一:「失敗しない!後悔しない!マイホームの建て方・買い方」、第5版 第1刷、2014、p250

瑕疵担保責任免責は瑕疵担保責任の逆
(土地に何かあっても売り手は責任とりません)

逆に、瑕疵担保責任免責は”免責”ですので売り手側に責任がないことになります。

要は、買って貰ったらこっちはもう関係ないから何かあったらお金はあなたで払ってね、
です。

瑕疵担保責任免責は土地の売買をやりとりする書類で特約として明記されます。
 (売り手が瑕疵があることを黙って契約させることルール違反です)
なので、土地の見学の時点では説明がない時があります。

そんな大事なことを出さないの!?
と、思われるかもしれません。

お気持ちは分かります。

でも、売主様も色々と売り手の不動産の営業さんと話し合って土地を売り出しています。

売り手はルールは違反していません。
色々戦略を考えた上でやっていることです。

なのでこちらも戦略を練って挑みましょう。

土地は駆け引きです。

細かい内容は、土地の見学を一緒にしている不動産の営業さんに聞きましょう。

瑕疵担保責任免責の見つけ方

まず、不動産の営業さんに聞くのが手っ取り早いです。
売手の不動産の営業さんに聞いてくれます。
向こうも仕事ですから対応してくれます!

その前の事前調査をする場合は、以下の内容になります。

よくあるパターンは土地の価格が安いときです。

瑕疵担保責任免責は土地の売買をやりとりする書類(契約書)で特約として明記されます。

売手の不動産の営業さんは、書類をやり取りする段階まで黙っている可能性が高いです。

そのため、机上検討の時(ネットの土地のHPや不動産からもらう資料)に瑕疵担保責任免責の上記の表記があればよいのですが、記載がない時があります。

なんにせよ、まず大事なことはこの土地は瑕疵担保責任免責ですか?
と不動産の営業さんに必ず聞くことです。

ハウスメーカーの営業さんの話-瑕疵担保責任免責がどれだけリスクがあるか-

実は私が前お話しした、境界標がなく代わりにブロックがあったときの土地は瑕疵担保責任免責の土地でもありました。
そいういうこともあって見送りました。

まて…カワッター…おまえ…絶対話作ってるだろ?
自作自演だろ??

大丈夫です、はいてますよ(このネタわかる方まだいますかね?)。

じゃないです。

ご安心ください、実際に私が現地見学で経験した土地です。

経験しないと話せません。

そして相当悩んで結論出しました。
価格は本当によかったんです価格は。

本当に土地は、1つとして同じものはないなぁと実感してます。

と言うわけで内容です。

形があるもの(石、レンガ、車 クルクルマa)!?)

私が悩んだ瑕疵担保責任免責の土地ですが、なぜ見送ったかと言うと、
万が一のリスクの大きさです。

万が一じゃない方のリスクからいきますと10~50万円の追加費用です。

これはガラと呼ばれるコンクリートやレンガや石など家を建てるときに邪魔になるものです。
これは良いのです。
(軽症の意味です)

万が一の方です。
100~300万円です。

場合によってはもっといきます。
ケースバイケースです。

まてまて、何が埋まっているっていうの!?
例えば車です。

くるま!!??Car!?クァァ?

ヤバい案件は車が埋まっているとのことです。
ハウスメーカーの営業さんは、レアケースで滅多にみないとは言っていました。

レアとはいえ、ビックリですよね。

家を建てていて、ある日突然車がでてきました。
瑕疵担保責任免責で契約してあります。
費用は買った側負担です。
う~~ん。

私は無理でした。
どれだけレアケースでも無理でした。
なので、見送りました。

ハウスメーカーの営業さんも、瑕疵担保責任免責のある物件にたいしてやめる決断をしてくれて安心した、と言ってくれました。

一度土地を買う契約をしてしまえばあとは買った側の責任です。

どのような形であれ、買った側が悪いことになります。

形のないもの

次に形のないものです。

これは化学物質関係になります。
鉛といったものが該当します。

一般に土壌汚染と呼ばれています。

購入しようとしていた土地が以前ガソリンスタンドでした。
と、いった具合です。

揮発性有機化合物の現地浄化 深度1mまで対策 対策土量300㎥ 大型車両使用可 地下水汚染なし
対策費用は1㎥あたり15,000円~25,000円 

対策工事の費用について(フェーズ3)株式会社セロリ様

こいつはすげえや…となります。
自分の検討している土地であてはめたら…。
私は無理でした。

じゃあどうするか

手を出さない事です。

それに尽きます。

難しいことはありません。

確率論とはいえ、リスクが大きすぎるためです。

ちなみに、土地に対する事前の調査はできません。

大抵は、売り手に買う意思を示した(要は契約した)後でようやく土地の中を調べる事ができます。

なぬ?
それでも調べたい?
SOREDEMO調べたい??

一応、方法はあります。
国土地理院のHPです。←クリックするとGIS Mapsに飛びます。

ただ、精度悪し、範囲狭し、です。
運よくデータがあることを祈りましょう。

その他はこちらです。
図書館などなど…です。
土地に昔何があったか、調べる方法はありますか?(株式会社クラッソーネ様HP)

なので、瑕疵担保責任免責をみたら、検討している土地は潔く見送るべきと考えます。

どれだけ調べても100%の確度はないですし、リスクの大きさが個人で手が出せるものではないからです。

いやいや私はリスクを取ってリターンを得る!
リスク無くして成功無し!!
虎穴に入らずんば虎子を得ず!!!

わかりました、応援しています。

それでも私は、
触らぬ神にたたりなし!

まとめ

今回は瑕疵担保責任と免責についてお話ししました。

  • 瑕疵担保責任免責があることを確認したら潔く見送りましょう。

これにつきます。

ただし、リスクをとって大きなリターンを望む方は止めません。
(私個人としてはとても感服します)
また、潤沢した資金を保有している方は問題ないと考えます。

補足資料

参考書

今回、この記事を作成するにあたり、下記の本を参考にしました。

私は2014年(第5版)を参考にしました。
マイホームの検討始め・資金計画・土地選び・保証・契約・登記・マイホーム購入後までたくさんの内容をワンパックにして説明しています。

使い方は都度、辞引のように使うと良いです。

ハウスメーカー、不動産の営業さんは本に書いてあることは知っていることです。
しかし、こちらも知識として把握すると話がスムーズにいき、より内容の深い話をすることができます。

カワッター
カワッター

本当にたくさん内容があるため、
現在の状況に合わせて辞書を引くイメージで使用すると良いです。

2020年4月の民法改正に伴う瑕疵の文言変更

2020年4月から民法が改正されました。

今回お話しした「瑕疵担保責任」という言い方は、「契約の内容に適合しないもの」という表現になります。
あと、買主の取り得る法的手段が増えています。

詳しくは参照元サイト様をどうぞ。

2020年4月に実施される民法改正では、これまで説明してきた「瑕疵担保責任」という文言は使用されず、代わりに「契約の内容に適合しないもの」という表現になる。
また、売主の瑕疵担保責任は法定責任から契約責任=債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され(住宅は特定物)、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことにもなった。
さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて追完請求、代金減額請求も認められた。

LIFULL HOME Press 2020年4月の民法改正。不動産会社と売主はしっかり理解しないと困ることにより

インターネットはいいですね。

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