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【契約完了】土地を見るときの注意点【土地情報チラシ編-まぎらわしい情報にご注意を】

土地を見るときの注意点【土地情報チラシ編-まぎらわしい情報にご注意を】 マイホーム(契約完了)
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2021/8/302021/8/312021/9/1
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カワッターです。
久々に土地系のブログを更新しました。

今回の内容は不動産の情報チラシ編です。
その中でも主に”まぎらわしさ”についての注意点をまとめました。

私自身、土地のチラシを見るときには今回の記事の内容に注意しながらみていました。

また土地は注意点が沢山あります。
ただ、私達は専門家ではありません。
全部は把握できません。
そのため最低限の注意しなければいけないポイントおさえる必要があります。

土地の詳細情報(坪数いくらかとか土地の向きがどーのとか電気水道があるか無いかとか)を見る前の段階としてこの記事を使ってください。

この記事は次の参考書・リンクを元にしています。
参考書は旧版の2014年度 第5版をもっています。

不動産はとにかく法律でがんじがらめになっていますので、一般市民の購入者(施主)が法律を全てを把握することは不可能です。
今回の記事の内容はおさえつつも、最後はどんどん不動産の営業さんに質問をしてみてください。
「こいつシツこっ!!」と思わせるぐらいがちょうどよいです。

ではどうぞ!

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土地情報チラシはややこしくてまぎらわしい(知らない人が損をする)

土地は駆け引きです。

いきなりこんなことをいいましたが、もちろん不動産のチラシ(広告)には一定のルールや規制があります。
そのため、土地の情報チラシの情報・読み方は不動産屋さんやハウスメーカーのサイトで載せているケースがほとんどです。
チラシの各項目のざっくりした説明や用語は検索サイトを使い頑張って調べることはできるでしょう。

リンク(どちらもアットホームHPより)

ただ、私が土地を契約するまでに思ったことがあります。
どのサイト様もてんで情報がバラバラだったと感じたことです。

ググって調べればよいのは分かります。
しかしながら、正直不動産のサイトでなんで不動産に関する情報の説明がまとまってないの?というのが正直な気持ち。

特に次のような項目でした。

  • 施主である購入者の不利益になる情報に関する注意点がまとまっていない
    具体的には言葉巧みに良い点を前面にアピールしその他の情報は小さく表示、後になって施主が”認識していなかった”制約に気づきます。
  • 不動産のチラシ以外にも施主として把握しないといけない情報がある。
    現地確認による実際の状況確認、登記費用、造成工事費など。

仮に基本的な事を事前に知らず、土地を契約したとします。
後でこんなはずじゃなかった!!となったなる場合が多いです。
どれだけお気に入りの土地でも、最悪、検討中なら諦めるか契約後は追加費用は免れないでしょう

つまり、時すでに遅しです。

そのために施主も勉強して知識をつけていく必要があります。

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不動産の情報チラシの注意点(施主の不利益)

悪質な広告

一人で土地を探す場合に当てはまると考えます。
私はハウスメーカーと提携している不動産業者と一緒に土地を調査・見学していましたので、その辺はあまり心配ありませんでした。

ここでいう悪質とは「おとり広告」です。
おとり広告とは、集客のみを目的とした広告です。
不動産の場合、主に次の場合があります。

  • 好条件の売約済みの土地を広告としてチラシに掲載する
  • 実際は存在しない土地を広告としてチラシに掲載する

おとり広告の見分け方として次の内容を注意します。

  • 極端に条件の良い土地
    どのくらいを極端と定義するかは人それぞれで違います。
    ただ、生活するうえで条件がそろい過ぎている土地の場合、要注意です。
    駅近・生活施設どこも○分以下・仲介手数料など諸費用もろもろを売主負担。
  • 価格が安すぎる土地
    都心で50坪以上の土地価格800万円未満といった具合(本当に極端な例です)。
    私が検討していた区域では、人気の駅から徒歩15分の住宅用土地35坪(市街化区域)で1500~2000万円でした。

悪質な広告の定義は消費者庁のHPでも確認できます。

不動産のおとり広告に関する表示 | 消費者庁

自由設計と謳った建築条件付き土地

言葉のマジックを使った内容です。
「自由設計」や「フリープラン」が(大きく)強調されているチラシを見かけた場合、そのチラシのどこかに小さく「建築条件付き」という表記を探してみてください。

「建築条件付き」の表記がある場合、土地の購入者(施主)はあらかじめ決められたハウスメーカーにお家の建築を依頼する事がルールになっています。
チラシに表記がなくても不動産屋に念のため「建築条件付き」かどうかは確認をとっておきましょう。

一方で、チラシの土地を気に入って是非とも購入したい場合は「建築条件付き」のハウスメーカーが、自分たちの理想にあったお家を建てられるのかを見極める必要があります。
最低でも、私たち施主が理想の家の形を事前に決めておく必要があること、ハウスメーカーの営業さんの相性が合うか確認をすることが必要です。

不当な表示

不当と言うのは、極端な比較表現や主観的表現のことです。
極端な比較表現は「抜群」「最高」といったものです。
主観的表現は「広い」「気持ちいい」といったものです。

不当な表示があるチラシはヤバい、と考えましょう。

まとめると次のようになります。

  • モレ・ヌケなく全く落ち度がないことを意味する表現
    例:完全、完ぺき、絶対 など
  • 他と比べて優位に立つ表現
    例:日本一、日本初、業界一、超、当社だけ、他に類を見ない、抜群 など
  • 選別を意味する表現
    例:特選、厳選 など
  • これ以上ない、を意味する表現
    例:最高、最高級、極、特急 など
  • ものすごい安さをアピールした表現
    例:お買得、掘出物、格安、投売り、破格、激安、バーゲンセール など
  • 人気が高いといった表現
    例:完売、大人気 など

隠れた経費(チラシの情報以外の経費の把握)

隠れた経費は土地以外にかかるお金のことです。

これは不動産屋が土地のみを激推ししてくる場合に注意する内容です。
土地を購入した後で気づかなかった隠れた経費が発覚、「お前あのとき何もいわんかったやんけ!!」といっても遅しです。

土地は全て自分の責任です。

隠れた経費の内容は次のようなものがあります。

  • 登録免許税の費用
  • 既存住宅の解体工事の費用
  • 擁壁工事(家を建てるための土が滑らないようにする壁を作る工事、斜面がキツイところで必要)
  • 造成工事

チラシ情報以外の事実

事実とは実際の土地の状態のことです。
要は自分の目で土地を見ましょう、です。

チラシはどこまでいってもその土地の情報があつまったものです。
土地の雰囲気といったように、人の五感に訴えることはできません。

というわけで現地確認をしましょう。
次の項目を抑えると良いです。

  • 音・光
    コンビニなどがあるか、昼間・夜間の音や光はどういった具合になるか実際に見る、できなければ予測します。
  • 景観
    工場や墓地があったりすると、もうガラッと変わります。
  • 周囲からの視点
    お隣様の建物の大きさや窓の位置を把握すると良いです。
    自分のプライバシーをどう確保していくかを考える指針になります。
  • 道路の幅(有効線)
    駐車場の出入りのしにくさに繋がります。
    これも現地確認をしないと分からないところです。
    あなたの運転レベルだけでなく、パートナーの運転レベルと相談しながら見ると良いです。

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